El Parlament de Catalunya aprobó el pasado 18 de septiembre la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Popularmente conocida como “ley de limitación del precio del alquiler en Cataluña”, es una modificación legal que no gusta especialmente a los profesionales del sector inmobiliario. ¿Pero cómo afecta a los arrendadores y arrendatarios?

Con unos precios del alquiler en Cataluña que han subido hasta un 44 % de media en los últimos cuatro años (incluso más en las grandes ciudades), la Generalitat de Catalunya ha considerado oportuno regular los precios del alquiler en esta comunidad autónoma mediante la aprobación de la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que entró en vigor el 22 de septiembre de 2020.

La aprobación de esta normativa no ha estado exenta de polémica, porque se trata de una regulación que no convence a los profesionales del sector inmobiliario. Principalmente, porque consideran que, ante la escasez de vivienda social, esta Ley está intentando  trasladar a los propietarios la responsabilidad de garantizar el acceso a la vivienda, cuya competencia corresponde a la administración.

A este respecto, el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España puso de manifiesto su desacuerdo con esta ley en un contundente comunicado:

“Se trata de una medida de carácter populista que, si bien puede suponer a corto plazo una respuesta efectiva sobre el precio del alquiler, en realidad comportará una reducción de la oferta de alquiler (…) Es indispensable buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. (…) No hay suficiente vivienda para abastecer a la demanda, por lo que las administraciones deben fomentar la creación de un parque público de vivienda social e incentivar su construcción mediante estímulos fiscales de todo tipo”.

Además, desde un punto de vista estrictamente jurídico, la normativa podría invadir ciertas competencias estatales, lo que la convertiría en inconstitucional.

Al margen de polémicas, será interesante comprobar si, finalmente, se cumple el objetivo de la ley, es decir, la contención y moderación del precio del alquiler en los contratos de viviendas. En los primeros meses de su entrada en vigor, se han producido descensos de hasta el 2 % en los precios de los alquileres en Cataluña, pero está por ver si son por efecto de la nueva legislación o el resultado del frenazo económico causado por la pandemia de la COVID-19.

¿A qué contratos de alquiler se aplica la nueva ley?

En primer lugar, conviene aclarar que la ley de limitación de los precios de alquiler se aplica únicamente a las viviendas habituales (es decir, las que están destinadas a residencia permanente del arrendatario). Se excluyen, por tanto, los contratos de arrendamiento para uso distinto a vivienda (como los locales, oficinas, naves industriales, etc.).

Del mismo modo, la ley no se aplica de forma generalizada a toda Cataluña, sino solo a las denominadas “áreas con mercado de vivienda tenso”. Se considera como tales a los municipios o partes de municipios que estén en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible.

La ley incluye un listado de los 61 municipios considerados como “áreas con mercado de vivienda tenso”, entre los que se encuentran Barcelona y toda su área metropolitana, así como las ciudades catalanas más pobladas. Este listado no es cerrado, sino que la misma Ley prevé la competencia y procedimiento para que cualquier municipio o parte de él pueda ser considerado como “área con mercado de vivienda tenso”. Del mismo modo, podría darse la circunstancia que un municipio definido ahora como “área de mercado tenso” pierda esa condición en un futuro, si cambian las circunstancias para que sea considerado como tal.

Partiendo de las  anteriores premisas, esta nueva ley es aplicable a todos los contratos nuevos formalizados con posterioridad a su entrada en vigor (el 22 de septiembre de 2020) que reúnan las condiciones anteriores (ser vivienda habitual y estar en una área con mercado tenso).

¿Qué ocurre con los contratos de alquiler anteriores a su entrada en vigor? También será de aplicación si se produce una renovación de dicho contrato con posterioridad a la entrada en vigor,  siempre que: (i)  la vivienda esté en un área declarada de mercado tenso y (ii)  la novación del contrato conlleve la ampliación de la duración o la modificación de la renta.

En el resto de los contratos de arrendamiento, la Ley no es aplicable. Esto significa que, si un contrato es anterior a la entrada en vigor de la ley y no se produce ninguna modificación de la renta o la duración, aunque se trate de vivienda habitual y esté en un área con mercado de vivienda tenso, no se le aplicaría la limitación del precio del alquiler.

Tampoco es de aplicación, aunque se cumplan los anteriores requisitos (vivienda habitual y área con mercado tenso), a los contratos sujetos a regímenes especiales de determinación de rentas, los suscritos antes del 1 de enero de 1995, los de protección oficial y similares.

¿Cómo afecta esta ley al precio de los nuevos contratos de alquiler?

Los efectos de la ley de limitación del precio del alquiler en Cataluña serán diferentes en función de si se trata de un contrato de arrendamiento nuevo o de la renovación de un contrato existente.

  • En el caso de un nuevo contrato de arrendamiento de una vivienda habitual situada en un área considerada de mercado tenso (por lo tanto, sujeta a la nueva Ley), la renta acordada no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda similar en el mismo entorno urbano. El precio de referencia se puede consultar en la web de la Agència de l’Habitatge de Cataluña, donde, introduciendo los datos sobre la vivienda que se solicitan, se muestran el margen inferior y superior de precios, así como el índice. A efectos de calcular el precio de la renta, se tiene en cuenta únicamente el índice, no los márgenes inferiores ni superiores.
  • En el caso de la renovación de un contrato de alquiler vigente o si la vivienda ha estado alquilada en los 5 años anteriores a la entrada en vigor, la renta no puede sobrepasar en ningún caso el importe fijado en el último contrato, que se verá actualizado con el Índice de Garantía de Competitividad del INE (un indicador establecido en la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (BOE 31/03/2015), que se repercute de forma acumulada en el periodo transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato y la fecha del nuevo. En cualquier caso, la nueva Ley solo se aplicaría si se trata de una vivienda habitual situada en un área considerada de mercado tenso y por tanto sujeta a la misma.

¿Qué excepciones contempla la nueva ley de limitación del precio de los alquileres?

La Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda contempla algunas excepciones en función del tipo de arrendador o de las posibles mejoras realizadas en la vivienda que se ofrece en alquiler.

Por un lado, en función del tipo de arrendador, si se trata de una persona jurídica, se permite la aplicación plena de todas las limitaciones anteriores, sin excepciones. En cambio, si el arrendador es una persona física, las limitaciones anteriores se pueden aplicar con las siguientes salvedades:

  • Si la unidad personal o de convivencia del arrendado tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (aproximadamente 19.919 euros anuales) o el arrendatario tiene unos ingresos iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (aproximadamente 27.887 euros anuales), solo será de aplicación la limitación del importe pactado en el último contrato.
  • Si existe relación de parentesco entre las partes que formalizaron el último contrato suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley, en ese caso solo será de aplicación el precio de referencia como límite de la renta máxima acordada en el contrato.

Por otro lado, en cuanto a las mejoras realizadas en las viviendas, existe la posibilidad de incrementar la renta hasta un máximo de un 5% en los siguientes casos:

  • Si se han hecho en el último año obras de mejora de la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética en la vivienda que se ofrece en alquiler.
  • Si la vivienda reúne al menos 3 de las siguientes características: está amueblada, tiene ascensor, aparcamiento, calefacción o aire acondicionado, zonas comunitarias como jardín o azotea, piscina comunitaria o similar, conserjería o vistas especiales.

Así mismo, en las viviendas nuevas o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, la renta pactada, durante un plazo de 5 años a contar desde el certificado final de obra, puede ser superior porque el precio de referencia será el margen superior del índice de referencia. Este caso no se aplicará si se han obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras.

Finalmente, es conveniente recordar que la ley de limitación del precio del alquiler en Cataluña no impide repercutir al arrendatario los gastos generales y servicios individuales de la vivienda (como el Impuesto de Bienes Inmuebles, las cuotas de la comunidad de propietarios, la tasa de basuras, el servicio de portería o similares) conforme se recoge en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que así se haya pactado entre las partes.

Sin embargo, conviene tener en cuenta que, después de la entrada en vigor de la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, se ha añadido un nuevo apartado (apartado 3 del artículo 9) relativo a los gastos. En este apartado se señala que, en los contratos de arrendamiento suscritos en los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley, será nulo cualquier pacto que obligue al arrendatario a asumir gastos generales no previstos en el contrato de arrendamiento anterior.

Esta modificación fue introducida por el Decreto Ley 50/2020 de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda de protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler. Este Decreto Ley, principalmente, modifica la Ley 18/2007 de 28 de diciembre del derecho a la vivienda para adaptarla al marco actual.

¿Quieres alquilar una vivienda, local o inmueble con todas las garantías? ¡Asesórate!