El Parlament de Catalunya va aprovar el passat 18 de setembre la Llei 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge. Popularment coneguda com a “llei de limitació del preu del lloguer a Catalunya”, és una modificació legal que no agrada especialment als professionals del sector immobiliari. Però com afecta els arrendadors i arrendataris?

Amb uns preus de lloguer a Catalunya que han pujat fins a un 44 % de mitjana en els últims quatre anys (fins i tot més en les grans ciutats), la Generalitat de Catalunya ha considerat oportú regular els preus de lloguer en aquesta comunitat autònoma mitjançant l’aprovació de la Llei 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, que va entrar en vigor el 22 de setembre de 2020.

L’aprovació d’aquesta normativa no ha estat exempta de polèmica, perquè es tracta d’una regulació que no convenç els professionals del sector immobiliari. Principalment, perquè consideren que, davant l’escassetat d’habitatge social, aquesta Llei està intentant traslladar als propietaris la responsabilitat de garantir l’accés a l’habitatge, una competència que correspon a l’administració.

Referent a això, el Consell General dels Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària d’Espanya va posar de manifest el seu desacord amb aquesta llei en un contundent comunicat:

“Es tracta d’una mesura de caràcter populista que, si bé pot suposar a curt termini una resposta efectiva sobre el preu del lloguer, en realitat comportarà una reducció de l’oferta de lloguer (…) És indispensable buscar el just equilibri entre la protecció de l’inquilí i la defensa legítima dels interessos dels propietaris. (…) No hi ha prou habitatge per proveir la demanda, de manera que les administracions han de fomentar la creació d’un parc públic d’habitatge social i incentivar la seva construcció mitjançant estímuls fiscals de tota mena”.

A més, des d’un punt de vista estrictament jurídic, la normativa podria envair certes competències estatals, el que la convertiria en inconstitucional.

Al marge de polèmiques, serà interessant comprovar si, finalment, es compleix l’objectiu de la llei, és a dir, la contenció i moderació del preu del lloguer en els contractes d’habitatges. En els primers mesos de la seva entrada en vigor, s’han produït descensos de fins al 2 % en els preus dels lloguers a Catalunya, però està per veure si són per efecte de la nova legislació o el resultat de la frenada econòmica causada per la pandèmia de la COVID-19.

A quins contractes de lloguer s’aplica la nova llei?

En primer lloc, convé aclarir que la llei de limitació dels preus de lloguer s’aplica únicament als habitatges habituals (és a dir, els que estan destinats a residència permanent de l’arrendatari). S’exclouen, per tant, els contractes d’arrendament per a ús diferent d’habitatge (com els locals, oficines, naus industrials, etc.).

De la mateixa manera, la llei no s’aplica de forma generalitzada a tot Catalunya, sinó només a les denominades “àrees amb mercat d’habitatge tens”. Es considera com a tals als municipis o parts de municipis que estiguin en risc de no disposar de la suficient dotació d’habitatges de lloguer a un preu assequible.

La llei inclou un llistat dels 61 municipis considerats com a “àrees amb mercat d’habitatge tens”, entre els quals es troben Barcelona i tota la seva àrea metropolitana, així com les ciutats catalanes més poblades. Aquest llistat no és tancat, sinó que la mateixa Llei preveu la competència i procediment perquè qualsevol municipi, o part d’ell, pugui ser considerat com a “àrea amb mercat d’habitatge tens”. De la mateixa manera, podria donar-se la circumstància que un municipi definit ara com a “àrea de mercat tens” perdi aquesta condició en un futur, si canvien les circumstàncies perquè sigui considerat com a tal.

Partint de les anteriors premisses, aquesta nova llei és aplicable a tots els contractes nous formalitzats amb posterioritat a la seva entrada en vigor (el 22 de setembre de 2020) que reuneixin les condicions anteriors (ser habitatge habitual i estar en una àrea amb mercat tens).

Què passa amb els contractes de lloguer anteriors a la seva entrada en vigor? També serà d’aplicació si es produeix una renovació del contracte amb posterioritat a l’entrada en vigor, sempre que: (i) l’habitatge estigui en una àrea declarada de mercat tens i (ii) la novació del contracte comporti l’ampliació de la durada o la modificació de la renda.

A la resta dels contractes d’arrendament, la Llei no és aplicable. Això vol dir que, si un contracte és anterior a l’entrada en vigor de la llei i no es produeix cap modificació de la renda o la durada, encara que es tracti d’habitatge habitual i estigui en una àrea amb mercat d’habitatge tens, no se li aplicaria la limitació del preu del lloguer.

Tampoc és aplicable, malgrat que es compleixin els anteriors requisits (habitatge habitual i àrea amb mercat tibant), als contractes subjectes a règims especials de determinació de rendes, els subscrits abans de l’1 de gener de 1995, els de protecció oficial i similars.

Com afecta aquesta llei al preu dels nous contractes de lloguer?

Els efectes de la llei de limitació del preu del lloguer a Catalunya seran diferents en funció de si es tracta d’un contracte d’arrendament nou o de la renovació d’un contracte existent.

  • En el cas d’un nou contracte d’arrendament d’un habitatge habitual situat en una àrea considerada de mercat tens (per tant, subjecta a la nova Llei), la renda acordada no pot sobrepassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge similar en el mateix entorn urbà. El preu de referència es pot consultar al web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, on, introduint les dades sobre l’habitatge que es demanen, es mostren el marge inferior i superior de preus, així com l’índex. A l’efecte de calcular el preu de la renda, es té en compte únicament l’índex, no els marges inferiors ni superiors.

 

  • En el cas de la renovació d’un contracte de lloguer vigent o si l’habitatge ha estat llogat en els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor, la renda no pot sobrepassar en cap cas l’import fixat en l’últim contracte, que es veurà actualitzat amb l’Índex de Garantia de Competitivitat de l’INE (un indicador que estableix la Llei 2/2015, de 30 de març, de desindexació de l’economia espanyola (BOE 2015.03.31), que es repercuteix de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de subscripció de l’anterior contracte i la data del nou. En qualsevol cas, la nova Llei només s’aplicaria si es tracta d’un habitatge habitual situat en una àrea considerada de mercat tens i, per tant, subjecta a aquesta.

 

Quines excepcions preveu la nova llei de limitació del preu dels lloguers?

La Llei 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge preveu algunes excepcions en funció del tipus d’arrendador o de les possibles millores realitzades en l’habitatge que s’ofereix per llogar.

D’una banda, en funció del tipus d’arrendador, si es tracta d’una persona jurídica, es permet l’aplicació plena de totes les limitacions anteriors, sense excepcions. En canvi, si l’arrendador és una persona física, les limitacions anteriors es poden aplicar amb les següents excepcions:

  • Si la unitat personal o de convivència de l’arrendat té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (aproximadament 19.919 euros anuals) o l’arrendatari té uns ingressos iguals o inferiors a 3,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (aproximadament 27.887 euros anuals), només serà aplicable la limitació de l’import pactat en l’últim contracte.

 

 

  • Si existeix una relació de parentiu entre les parts que van formalitzar l’últim contracte subscrit abans de l’entrada en vigor de la Llei, en aquest cas només serà aplicable el preu de referència com a límit de la renda màxima acordada en el contracte.

 

D’altra banda, pel que fa a les millores realitzades en els habitatges, hi ha la possibilitat d’incrementar la renda fins a un màxim d’un 5% en els següents casos:

  • Si s’han fet, en l’últim any, obres de millora de l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica en l’habitatge que s’ofereix per llogar.

 

  • Si l’habitatge reuneix almenys 3 de les següents característiques: està moblat, té ascensor, aparcament, calefacció o aire condicionat, zones comunitàries com jardí o terrat, piscina comunitària o similar, consergeria o vistes especials.

 

Així mateix, en els habitatges nous o resultants d’un procés de gran rehabilitació, la renda pactada, durant un termini de 5 anys a comptar des del certificat final d’obra, pot ser superior perquè el preu de referència serà el marge superior de l’índex de referència. Aquest cas no s’aplicarà si s’han obtingut subvencions públiques per a l’execució de les obres.

Finalment, és convenient recordar que la llei de limitació del preu del lloguer a Catalunya no impedeix repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals de l’habitatge (com l’Impost de Béns Immobles, les quotes de la comunitat de propietaris, la taxa d’escombraries, el servei de porteria o similars) segons es recull a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, sempre que així s’hagi pactat entre les parts.

No obstant això, convé tenir en compte que, després de l’entrada en vigor de la Llei 11/2020 de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, s’ha afegit un nou apartat (apartat 3 de l’article 9) relatiu a les despeses. En aquest apartat s’assenyala que, en els contractes d’arrendament subscrits en els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la nova llei, serà nul qualsevol pacte que obligui a l’arrendatari a assumir despeses generals no previstes en el contracte d’arrendament anterior.

Aquesta modificació va ser introduïda pel Decret Llei 50/2020 de 9 de desembre, de mesures urgents per estimular la promoció d’habitatge de protecció oficial i de noves modalitats d’allotjament en règim de lloguer. Aquest Decret Llei, principalment, modifica la Llei 18/2007 de 28 de desembre del dret a l’habitatge per adaptar-la al marc actual.

Vols llogar un habitatge, local o immoble amb totes les garanties? Assessora’t!