Com s’aplica la reducció de lloguers per a arrendataris de locals

Igual que va passar amb la Llei 11/2020 de 18 de setembre de limitació del preu de lloguer, en aquest cas aplicable als habitatges, les mesures adoptades pel govern de Catalunya en matèria de regulació dels lloguers de locals comercials no estan exemptes de polèmica. Principalment perquè, com també succeeix amb la limitació dels preus de lloguer dels habitatges, amb aquestes mesures s’està obligant els arrendadors a contribuir a sufragar les pèrdues d’ingressos dels arrendataris que vegin la seva activitat paralitzada, quan hauria de ser l’administració pública la que assumís aquestes pèrdues d’ingressos mitjançant ajudes.

Més enllà de polèmiques sobre a qui li correspon ajudar els arrendataris de locals de negocis que pateixen limitacions i paralitzacions de la seva activitat econòmica a causa de la pandèmia, la principal crítica al Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats és que no posa les bases perquè hi hagi una mediació ni una negociació en igualtat de condicions entre el propietari i l’arrendatari en aquest tipus de situacions. Per contra, com veurem a continuació, la normativa fixa amb caràcter imperatiu quin ha de ser el resultat final de la negociació entre les dues parts, encara que no arribin a un acord.

A més, aquesta normativa d’àmbit català podria entrar en conflicte amb altres regulacions estatals que persegueixen fins similars, com és el cas del Reial Decret Llei 35/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents de suport al sector turístic, l’hostaleria i el comerç i en matèria tributària. L’esmentat Decret Llei també preveu la modulació del pagament de les rendes dels lloguers de locals, amb la diferència que permet triar entre dues alternatives (reducció del 50% en la renda o moratòria del pagament) i només s’aplica durant l’estat d’alarma. Per aquesta raó, alguns grans propietaris de Catalunya han intentat acollir-se a la llei estatal a l’entendre que resulta més favorable per als seus interessos, encara que jurídicament no està clar que això els dispensi d’haver d’acatar la normativa autonòmica sobre la matèria.

Quan s’aplica la nova llei?

Les mesures previstes en el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica en locals de negoci arrendats són d’aplicació als contractes d’arrendament subscrits amb posterioritat a l’1 de gener de 1995 per als locals de negoci en els quals es desenvolupin activitats industrials i comercials. A l’exposició de motius es defineix més concretament a quins locals se’ls aplica, de la següent forma: “béns immobles arrendats per a ús comercial, incloses les activitats culturals, docents, esportives i recreatives i serveis que es veuen afectats de manera particularment intensa per aquesta crisi sanitària, com els d’estètica, d’hostaleria i de restauració”.

No obstant això, l’aplicació d’aquesta normativa no és automàtica. Perquè l’arrendatari pugui sol·licitar acollir-se a les mesures recollides en aquest Decret Llei, l’autoritat competent ha d’haver decretat mesures de suspensió de l’exercici de l’activitat o de restricció de l’aprofitament material dels locals de negocis. És a dir, només és possible acollir-se a aquestes mesures d’ajuda quan, a conseqüència de la pandèmia de la COVID-19, l’administració acordi la paralització de determinades activitats comercials o imposi limitacions d’aforament que obliguin a reduir i limitar l’espai del local de negoci (com ha succeït a Catalunya de forma repetida des de la irrupció de la pandèmia el març de 2020).

Quines mesures contempla aquesta llei?

 La principal mesura prevista per aquesta llei consisteix en la possibilitat que l’arrendatari que hagi vist paralitzada o limitada la seva activitat econòmica per la pandèmia, pugui sol·licitar a l’arrendador, tal com es recull en l’article 1 d’aquest Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre: “una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte, amb la finalitat de restablir l’equilibri de les prestacions i d’acord amb les exigències de la bona fe i de l’honradesa en els tractes”. Aquesta modificació de les condicions del contracte a la qual al·ludeix l’article, bàsicament, es tradueix en una modificació de l’import de la renda i les altres quantitats assimilades al pagament de la mateixa (IBI, comunitat, taxes, subministraments…).

Per acollir-se a l’aplicació d’aquestes mesures l’arrendatari (del local de negoci que hagi vist la seva activitat paralitzada, restringida o suspesa per la pandèmia) ha de remetre per burofax o un altre mitjà fefaent, un requeriment a l’arrendador per iniciar un període de negociació que estigui dirigit a consensuar les modificacions de les condicions del contracte.

Les dues parts disposen d’un mes per arribar a un acord. Mentrestant, des que rep el requeriment, l’arrendador no podrà emetre factures per l’import de la renda ni altres quantitats assimilades fins que no hagi transcorregut el mes previst per a la negociació.

Si s’arriba a un acord en aquest període d’un mes, s’aplicarà el que s’hagi acordat entre les parts. Si no s’arriba a un acord durant el termini de la negociació, llavors s’han d’aplicar de forma automàtica les següents regles a la renda del local i les altres quantitats assimilades:

• En cas de suspensió de l’activitat, la renda i altres quantitats degudes per l’arrendatari s’han de reduir en un 50%respecte de les vigents mentre duri la mesura de suspensió.

• En cas de restricció parcial de l’aprofitament material de l’immoble, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s’hauran de reduir, mentre durin les mesures de restricció, en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesurada objectivament per la reducció d’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la norma.

Un aclariment important és que les anteriors reduccions de la renda es podran aplicar igualment en aquells casos en què, tot i la suspensió o restricció de l’activitat, el negoci segueixi prestant serveis de lliurament a domicili o recollida de productes al local.

Altres mesures recollides en la norma

Addicionalment a la mesura principal de reducció obligatòria de la renda dels locals afectats per restriccions d’activitat o aforament, el Decret Llei 34/2020 també preveu altres mesures que afecten les garanties aportades i la durada dels contractes d’arrendament de locals.

En primer lloc, l’arrendatari podrà exigir a l’arrendador que el pagament de la renda i altres quantitats s’imputi a les quantitats que s’hagin lliurat en garantia de compliment de les obligacions, exclosa la fiança legal obligatòria (que són dues mensualitats). És a dir, si en el seu moment l’arrendatari va acordar el lliurament de l’equivalent a més de dos mesos de fiança en concepte de garanties del contracte, pot demanar a l’arrendador que descompti les rendes pendents d’aquest import aportat com a garantia. En cas d’acollir-se a aquesta possibilitat, l’arrendatari tindrà l’obligació de reintegrar els imports acordats en el contracte en concepte de garantia en el termini d’1 any des que finalitzin les mesures de suspensió i paralització de l’activitat per part de les autoritats. I, en tot cas, haurà de reintegrar-los abans que finalitzi el contracte, si el seu termini de durada és inferior a 1 any.

En segon lloc, en el cas que les mesures de paralització i suspensió de l’activitat es prolonguin durant més de 3 mesos en el transcurs d’un any des de l’entrada en vigor del Decret Llei (22 d’octubre de 2020), l’arrendatari podrà desistir del contracte sense penalització. Serà possible fer-ho a partir del moment en què es produeixi aquesta circumstància i mentre es mantingui la mateixa, així com fins 3 mesos després de la cessació complerta de les mesures de paralització de l’activitat. En tot cas, l’arrendatari haurà de notificar de forma fefaent a l’arrendador la seva decisió de rescindir el contracte per aquesta causa amb 1 mes d’antelació per poder acollir-se a aquesta possibilitat de desistiment anticipat.

Finalment, en el cas que, amb anterioritat a l’entrada en vigor del Decret Llei, l’arrendador i l’arrendatari ja haguessin arribat a un acord privat en relació amb el contracte d’arrendament, llavors seran aplicables les disposicions següents:

• Si les mesures acordades entre les parts són més favorables per a l’arrendatari que les establertes en el Decret Llei, es mantindrà l’acord previ.
• Si les mesures acordades prèviament són menys beneficioses per a l’arrendatari, aquest podrà demanar a l’arrendador l’aplicació automàtica de les mesures del Decret Llei.

És lògic que l’aprovació del Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica en locals de negoci arrendats hagi causat polèmica i fins i tot confusió entre els arrendadors i arrendataris, ja que no existeixen precedents de mesures similars en el nostre ordenament jurídic contemporani. A més, l’elaboració, discussió i aprovació d’aquesta mesura han tingut lloc en un temps rècord a causa de la necessitat imperiosa de donar una solució als milers de negocis afectats per la pandèmia.

Per aquest motiu, el Govern de la Generalitat s’ha donat un termini de dos anys, a comptar de l’entrada en vigor d’aquest Decret llei, per a elaborar i aprovar un projecte de llei que permeti incorporar a l’ordenament jurídic català la regulació de caràcter general necessària per al restabliment de l’equilibri contractual en aquests supòsits de circumstàncies imprevistes.

Has de negociar la reducció de la renda d’un local comercial? Busca assessorament!