Cómo se aplica la reducción de alquileres para arrendatarios de locales

Al igual que ocurrió con la Ley 11/2020 de 18 de septiembre de limitación del precio de alquiler, en ese caso aplicable a las viviendas, las medidas adoptadas por el gobierno de Cataluña en materia de regulación de los alquileres de locales comerciales no están exentas de polémica. Principalmente porque, al igual que sucede con la limitación de los precios de alquiler de las viviendas, con estas medidas se está obligando a los arrendadores a contribuir a sufragar las pérdidas de ingresos de los arrendatarios que vean su actividad paralizada, cuando debería ser la administración pública la que asumiera esas pérdidas de ingresos con ayudas.

Más allá de polémicas sobre a quién le corresponde ayudar a los arrendatarios de locales de negocios que sufren limitaciones y paralizaciones de su actividad económica debido a la pandemia, la principal crítica al Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados es que no sienta las bases para que exista una mediación ni una negociación en igualdad de condiciones entre el propietario y el arrendatario en este tipo de situaciones. Por el contrario, como veremos a continuación, la normativa fija con carácter imperativo cuál debe ser el resultado final de la negociación entre ambas partes, aunque no lleguen a un acuerdo.

Además, esta normativa de ámbito catalán podría entrar en conflicto con otras regulaciones estatales que persiguen fines similares, como es el caso del Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Dicho Decreto Ley también contempla la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, con la diferencia de que permite elegir entre dos alternativas (reducción del 50 % en la renta o moratoria del pago) y solo se aplica durante el estado de alarma. Por esa razón algunos grandes propietarios de Cataluña han intentado acogerse a la ley estatal al entender que resulta más favorable para sus intereses, aunque jurídicamente no está muy claro que esto les dispense de tener que acatar la normativa autonómica sobre la materia.

¿Cuándo se aplica la nueva ley?

Las medidas contempladas en el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica en locales de negocio arrendados son de aplicación a los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995 para los locales de negocio en el que se desarrollen actividades industriales y comerciales. En la exposición de motivos se define más concretamente a qué locales se les aplica, del siguiente modo: “bienes inmuebles arrendados para uso comercial, incluidas las actividades culturales, docentes, deportivas y recreativas y servicios que se ven afectados de manera particularmente intensa por esta crisis sanitaria, como los de estética, de hostelería y de restauración”.

 Sin embargo, la aplicación de esta normativa no es automática. Para que el arrendatario pueda solicitar acogerse a las medidas recogidas en este Decreto Ley, la autoridad competente tiene que haber decretado medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de los locales de negocios. Es decir, solo es posible acogerse a estas medidas de ayuda cuando, como consecuencia de la pandemia de la COVID-19, la administración acuerde la paralización de determinadas actividades comerciales o imponga limitaciones de aforo que obliguen a reducir y limitar el espacio del local de negocio (como ha sucedido en Cataluña de forma repetida desde la irrupción de la pandemia en marzo de 2020).

¿Qué medidas contempla esta ley?

 La principal medida prevista por esta ley consiste en la posibilidad de que el arrendatario que haya visto paralizada o limitada su actividad económica por la pandemia, pueda solicitar al arrendador, tal como se recoge en el artículo 1 de este el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre: “una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos”. Esta modificación de las condiciones del contrato a la que alude el artículo, básicamente, se traduce en una modificación el importe de la renta y las demás cantidades asimiladas al pago de la misma (IBI, comunidad, tasas, suministros…).

Para acogerse a la aplicación de estas medidas el arrendatario (del local de negocio que haya visto su actividad paralizada, restringida o suspendida por la pandemia) debe remitir por burofax u otro medio fehaciente, un requerimiento al arrendador para iniciar un periodo de negociación que esté dirigido a consensuar las modificaciones de las condiciones del contrato.

Ambas partes disponen de un mes para llegar a un acuerdo. Mientras tanto, desde que recibe el requerimiento, el arrendador no podrá emitir facturas por el importe de la renta ni demás cantidades asimiladas hasta que no haya transcurrido el mes previsto para la negociación.

Si se llega a un acuerdo en ese periodo de un mes, se aplicará lo acordado entre las partes. Si no se llega a un acuerdo durante el plazo de la negociación, entonces se aplicarán de forma automática las siguientes reglas a la renta del local y las demás cantidades asimiladas:

• En caso de suspensión de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario deberán reducirse en un 50% respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
• En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

Una aclaración importante es que las anteriores reducciones de la renta se podrán aplicar igualmente en aquellos casos en los que, a pesar de la suspensión o restricción de la actividad, el negocio siga prestando servicios de entrega a domicilio o recogida de productos en el local.

Otras medidas recogidas en la norma

Además de la medida principal de reducción obligatoria de la renta de los locales afectados por restricciones de actividad o aforo, el Decreto Ley 34/2020 también prevé otras medidas que afectan a las garantías aportadas y a la duración de los contratos de arrendamiento de locales.

En primer lugar, el arrendatario podrá exigir al arrendador que el pago de la renta y otras cantidades se impute a las cantidades que se hayan entregado en garantía del cumplimiento de las obligaciones, excluida la fianza legal obligatoria (que son dos mensualidades). Es decir, si en su momento el arrendatario acordó la entrega del equivalente a más de dos meses de fianza en concepto de garantías del contrato, puede pedir al arrendador que descuente las rentas pendientes de dicho importe aportado como garantía. En caso de acogerse a esta posibilidad, el arrendatario tendrá la obligación de reintegrar los importes acordados en el contrato en concepto de garantía en el plazo de 1 año desde que finalicen las medidas de suspensión y paralización de la actividad por parte de las autoridades. Y, en todo caso, deberá reintegrarlos antes de que finalice el contrato, si su plazo de duración fuera inferior a 1 año.

En segundo lugar, en el caso de que las medidas de paralización y suspensión de la actividad se prolonguen durante más de 3 meses en el transcurso de un año desde la entrada en vigor del Decreto Ley (22 de octubre de 2020), el arrendatario podrá desistir del contrato sin penalización. Será posible hacerlo a partir del momento en que se produzca dicha circunstancia y mientras se mantenga la misma, así como hasta 3 meses después del cese completo de las medidas de paralización de la actividad. En todo caso, el arrendatario deberá notificar de forma fehaciente al arrendador su decisión de rescindir el contrato por dicha causa con 1 mes de antelación para poder acogerse a esta posibilidad de desistimiento anticipado.

Finalmente, en el caso de que, con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto Ley, el arrendador y el arrendatario ya hubieran llegado a un acuerdo privado en relación con el contrato de arrendamiento, entonces serán de aplicación las siguientes disposiciones:

• Si las medidas acordadas entre las partes son más favorables para el arrendatario que las establecidas en el Decreto Ley, se mantendrá el acuerdo previo.
• Si las medidas acordadas previamente son menos beneficiosas para el arrendatario, este podrá pedir al arrendador la aplicación automática de las medidas del Decreto Ley.

Es lógico que la aprobación del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica en locales de negocio arrendados haya causado polémica e incluso confusión entre los arrendadores y arrendatarios, ya que no existen precedentes de medidas similares en nuestro ordenamiento jurídico contemporáneo. Además, la elaboración, discusión y aprobación de esta medida han tenido lugar en un tiempo récord debido a la necesidad imperiosa de dar una solución a los miles de negocios afectados por la pandemia.

Por ese motivo, el Govern de la Generalitat se ha dado un plazo de dos años, a contar desde la entrada en vigor de este Decreto Ley, para elaborar y aprobar un proyecto de ley que permita incorporar al ordenamiento jurídico catalán la regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio contractual en estos supuestos de circunstancias imprevistas.

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