Comprar una vivienda sobre plano es una buena manera de asegurarse el acceso al inmueble deseado, tener la posibilidad de personalizar algunos aspectos del mismo e incluso conseguir un ahorro en el precio. Sin embargo, también se corre el riesgo de que existan discrepancias entre la vivienda publicitada y la entregada finalmente. ¿Sabes cómo actuar en estos casos?
La compra de viviendas sobre plano es una práctica habitual en España, especialmente entre aquellos clientes que no tienen una prisa excesiva por acceder a su nueva casa o piso y quieren aprovechar las ventajas de comprar una vivienda sobre plano. Los beneficios de esta fórmula pueden incluir desde un ahorro respecto al precio de venta llave en mano, a las facilidades de pago durante la construcción o la posibilidad de personalizar algunos aspectos del inmueble. Esto hace que sea una de las tendencias del mercado inmobiliario más populares en los últimos años.
Sin embargo, la compra sobre plano también plantea algunos riesgos. El más evidente es que, por algún problema de la empresa promotora o constructora, la entrega de la vivienda se retrase o incluso que la promoción quede paralizada, como sucedió en la burbuja inmobiliaria. Los avales bancarios y un buen análisis de solvencia previo de las personas jurídicas implicadas en la operación reducen en gran medida el riesgo de embarcarse en una promoción fallida.
Otro problema que puede surgir, menos grave pero más frecuente, es que existan diferencias entre las características de la vivienda publicitada sobre plano en el momento de hacer la reserva de la misma, y la vivienda entregada finalmente tras terminarse la promoción. Estas diferencias pueden afectar a la superficie final del inmueble, las calidades, equipamiento, etc. En este tipo de situaciones, contar con asesoramiento legal experto resulta fundamental.
El contrato y la publicidad son vinculantes en las compras sobre plano
En primer lugar, conviene recordar que, en el caso de una compraventa inmobiliaria, cualquier información publicada y/o entregada al comprador tiene carácter vinculante para todas las partes. Esto significa que, si la vivienda entregada no se ajusta a lo publicitado, el comprador puede alegar un incumplimiento del contrato sobre la base del artículo 1124 del Código Civil.
Lo mismo ocurre si se firma un contrato de reserva, que no es igual que un contrato de arras. De hecho, su naturaleza jurídica no es demasiado concreta, puesto que no tiene una regulación específica y porque se considera muchas veces como un contrato de compra de cosa futura.
Otro asunto es cuando se ha incluido en el contrato una cláusula de compra a precio cierto. Esta modalidad implica que se compra un piso independientemente de sus características, como una unidad y por un precio único. Esto significa que el comprador acepta que pueden existir discrepancias entre las características del inmueble ofertado y el finalmente entregado.
Este tipo de cláusulas se usan habitualmente en la compraventa de lotes de pisos entre entidades bancarias, fondos de inversión y otros grandes inversores inmobiliarios. Sin embargo, su uso en contratos de compraventa para particulares puede considerarse como abusivo, ya que equivale a dejar a voluntad del promotor la entrega de un inmueble con unas características totalmente diferentes a las anunciadas (por ejemplo, adquirir una vivienda en cuya publicidad se indique que tiene una superficie de 100 m² y al final recibir una de 50 m²…).
Cláusula para la modificación del proyecto en una vivienda sobre plano
Por tanto, independientemente de la manera en la que se haya formalizado la reserva sobre plano, el promotor debe entregar una vivienda exactamente igual en cuanto a metros, calidades, etc. a la publicitada y que constituye el objeto del contrato de reserva o de arras.
No obstante, es cierto que a veces puede ser complicado cumplir exactamente con lo anunciado. Todo proceso constructivo es dinámico y se encuentra sujeto a unas licencias y exigencias administrativas que pueden obligar al promotor a tener que realizar modificaciones.
Para prevenir posibles conflictos al comprar una vivienda sobre plano, es recomendable incluir en el contrato una cláusula que permita la modificación del proyecto por el promotor debido a circunstancias constructivas y técnicas. Jurídicamente, dicha cláusula tiene amparo legal de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Ahora bien, eso no sirve de amparo para que el promotor use la excusa de las “circunstancias técnicas” para realizar modificaciones substanciales del inmueble que ha publicitado, ya que de ser así estaríamos ante un incumplimiento de contrato como se ha señalado anteriormente.
Por lo tanto, la realización de las posibles modificaciones deberá justificarse de acuerdo con motivos técnicos. Por ejemplo, porque lo solicita el ayuntamiento o porque el arquitecto estima que no hacerlas puede entrañar algún tipo de peligro. En todo caso, las modificaciones no deben afectar a la funcionalidad ni a la habitabilidad, ni pueden alterarse las calidades.
Recomendaciones para evitar conflictos al comprar una vivienda sobre plano
Teniendo en cuenta todo lo anterior, a continuación figuran las recomendaciones básicas a tener en cuenta para evitar posibles conflictos en caso de que surjan diferencias entre la vivienda publicitada y la entregada finalmente en una operación de compra sobre plano.
Por parte del comprador
- Conservar toda la documentación publicitaria e informativa sobre la vivienda facilitada en el momento de su reserva (planos, memoria de calidades, etc.)
- Revisar si el contrato de reserva, el contrato de arras o cualquier otro acuerdo relativo a la vivienda sobre plano incluye una cláusula de modificación de sus características.
- Consultar al promotor qué garantías y derechos se ofrecen al comprador en caso de que surjan modificaciones en el proyecto por circunstancias constructivas y técnicas.
- En el momento de la entrega de la vivienda, revisar si las características del inmueble (superficie, calidades, etc.) corresponden a las publicitadas al hacer la reserva.
- En caso de que existan discrepancias, reclamar al promotor formalmente para hacer valer sus derechos, que incluyen la posibilidad de resolver el contrato sin penalización.
Por parte del promotor
- Indicar en la publicidad que las características de la vivienda pueden verse alteradas ligeramente como consecuencia de las exigencias técnicas de la construcción.
- Incluir en el contrato de reserva una cláusula de modificación que permita al promotor alterar el proyecto por circunstancias constructivas y técnicas.
- Informar al comprador de los requisitos urbanísticos planteados por el ayuntamiento que puedan obligar a modificar el proyecto constructivo de la vivienda sobre plano.
- Justificar en todo momento las modificaciones realizadas atendiendo a criterios constructivos y técnicos (para evitar malentendidos con el comprador).
- Permitir al comprador resolver el contrato de reserva, devolviéndole el importe que haya abonado en concepto de reserva si no está conforme con los cambios.
Sin lugar a dudas, la compra sobre plano es una fórmula ventajosa tanto para el comprador, que puede elegir de este modo una vivienda a su gusto, como para el promotor, que obtiene un acceso más fácil a la financiación necesaria para completar el proyecto. Por esa razón, conviene prevenir cualquier posible conflicto a posteriori, abordando de manera adecuada la forma de resolver las posibles diferencias entre la vivienda ofertada y la finalmente entregada.
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