¿Qué hacer cuando hay diferencias entre la vivienda sobre plano y la vivienda entregada?

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Comprar una vivienda sobre plano es una buena manera de asegurarse el acceso al inmueble deseado, tener la posibilidad de personalizar algunos aspectos del mismo e incluso conseguir un ahorro en el precio. Sin embargo, también se corre el riesgo de que existan discrepancias entre la vivienda publicitada y la entregada finalmente. ¿Sabes cómo actuar en estos casos?

La compra de viviendas sobre plano es una práctica habitual en España, especialmente entre aquellos clientes que no tienen una prisa excesiva por acceder a su nueva casa o piso y quieren aprovechar las ventajas de comprar una vivienda sobre plano. Los beneficios de esta fórmula pueden incluir desde un ahorro respecto al precio de venta llave en mano, a las facilidades de pago durante la construcción o la posibilidad de personalizar algunos aspectos del inmueble. Esto hace que sea una de las tendencias del mercado inmobiliario más populares en los últimos años.

Sin embargo, la compra sobre plano también plantea algunos riesgos. El más evidente es que, por algún problema de la empresa promotora o constructora, la entrega de la vivienda se retrase o incluso que la promoción quede paralizada, como sucedió en la burbuja inmobiliaria. Los avales bancarios y un buen análisis de solvencia previo de las personas jurídicas implicadas en la operación reducen en gran medida el riesgo de embarcarse en una promoción fallida.

Otro problema que puede surgir, menos grave pero más frecuente, es que existan diferencias entre las características de la vivienda publicitada sobre plano en el momento de hacer la reserva de la misma, y la vivienda entregada finalmente tras terminarse la promoción. Estas diferencias pueden afectar a la superficie final del inmueble, las calidades, equipamiento, etc. En este tipo de situaciones, contar con asesoramiento legal experto resulta fundamental.

El contrato y la publicidad son vinculantes en las compras sobre plano

En primer lugar, conviene recordar que, en el caso de una compraventa inmobiliaria, cualquier información publicada y/o entregada al comprador tiene carácter vinculante para todas las partes. Esto significa que, si la vivienda entregada no se ajusta a lo publicitado, el comprador puede alegar un incumplimiento del contrato sobre la base del artículo 1124 del Código Civil.

Lo mismo ocurre si se firma un contrato de reserva, que no es igual que un contrato de arras. De hecho, su naturaleza jurídica no es demasiado concreta, puesto que no tiene una regulación específica y porque se considera muchas veces como un contrato de compra de cosa futura.

Otro asunto es cuando se ha incluido en el contrato una cláusula de compra a precio cierto. Esta modalidad implica que se compra un piso independientemente de sus características, como una unidad y por un precio único. Esto significa que el comprador acepta que pueden existir discrepancias entre las características del inmueble ofertado y el finalmente entregado.

Este tipo de cláusulas se usan habitualmente en la compraventa de lotes de pisos entre entidades bancarias, fondos de inversión y otros grandes inversores inmobiliarios. Sin embargo, su uso en contratos de compraventa para particulares puede considerarse como abusivo, ya que equivale a dejar a voluntad del promotor la entrega de un inmueble con unas características totalmente diferentes a las anunciadas (por ejemplo, adquirir una vivienda en cuya publicidad se indique que tiene una superficie de 100 m² y al final recibir una de 50 m²…).

Cláusula para la modificación del proyecto en una vivienda sobre plano

Por tanto, independientemente de la manera en la que se haya formalizado la reserva sobre plano, el promotor debe entregar una vivienda exactamente igual en cuanto a metros, calidades, etc. a la publicitada y que constituye el objeto del contrato de reserva o de arras.

No obstante, es cierto que a veces puede ser complicado cumplir exactamente con lo anunciado. Todo proceso constructivo es dinámico y se encuentra sujeto a unas licencias y exigencias administrativas que pueden obligar al promotor a tener que realizar modificaciones.

Para prevenir posibles conflictos al comprar una vivienda sobre plano, es recomendable incluir en el contrato una cláusula que permita la modificación del proyecto por el promotor debido a circunstancias constructivas y técnicas. Jurídicamente, dicha cláusula tiene amparo legal de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).

Ahora bien, eso no sirve de amparo para que el promotor use la excusa de las “circunstancias técnicas” para realizar modificaciones substanciales del inmueble que ha publicitado, ya que de ser así estaríamos ante un incumplimiento de contrato como se ha señalado anteriormente.

Por lo tanto, la realización de las posibles modificaciones deberá justificarse de acuerdo con motivos técnicos. Por ejemplo, porque lo solicita el ayuntamiento o porque el arquitecto estima que no hacerlas puede entrañar algún tipo de peligro. En todo caso, las modificaciones no deben afectar a la funcionalidad ni a la habitabilidad, ni pueden alterarse las calidades.

Recomendaciones para evitar conflictos al comprar una vivienda sobre plano

Teniendo en cuenta todo lo anterior, a continuación figuran las recomendaciones básicas a tener en cuenta para evitar posibles conflictos en caso de que surjan diferencias entre la vivienda publicitada y la entregada finalmente en una operación de compra sobre plano.

Por parte del comprador

  1. Conservar toda la documentación publicitaria e informativa sobre la vivienda facilitada en el momento de su reserva (planos, memoria de calidades, etc.)
  2. Revisar si el contrato de reserva, el contrato de arras o cualquier otro acuerdo relativo a la vivienda sobre plano incluye una cláusula de modificación de sus características.
  3. Consultar al promotor qué garantías y derechos se ofrecen al comprador en caso de que surjan modificaciones en el proyecto por circunstancias constructivas y técnicas.
  4. En el momento de la entrega de la vivienda, revisar si las características del inmueble (superficie, calidades, etc.) corresponden a las publicitadas al hacer la reserva.
  5. En caso de que existan discrepancias, reclamar al promotor formalmente para hacer valer sus derechos, que incluyen la posibilidad de resolver el contrato sin penalización.

Por parte del promotor

  1. Indicar en la publicidad que las características de la vivienda pueden verse alteradas ligeramente como consecuencia de las exigencias técnicas de la construcción.
  2. Incluir en el contrato de reserva una cláusula de modificación que permita al promotor alterar el proyecto por circunstancias constructivas y técnicas.
  3. Informar al comprador de los requisitos urbanísticos planteados por el ayuntamiento que puedan obligar a modificar el proyecto constructivo de la vivienda sobre plano.
  4. Justificar en todo momento las modificaciones realizadas atendiendo a criterios constructivos y técnicos (para evitar malentendidos con el comprador).
  5. Permitir al comprador resolver el contrato de reserva, devolviéndole el importe que haya abonado en concepto de reserva si no está conforme con los cambios.

Sin lugar a dudas, la compra sobre plano es una fórmula ventajosa tanto para el comprador, que puede elegir de este modo una vivienda a su gusto, como para el promotor, que obtiene un acceso más fácil a la financiación necesaria para completar el proyecto. Por esa razón, conviene prevenir cualquier posible conflicto a posteriori, abordando de manera adecuada la forma de resolver las posibles diferencias entre la vivienda ofertada y la finalmente entregada.

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Cómo te afectan los cambios en la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios

Imagen Artículo 10 - Cambios en la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios

El 2022 entran en vigor diversas modificaciones en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Las modificaciones obedecen a la necesidad de incorporar al ordenamiento jurídico español varias directivas europeas, que quieren adaptar el marco legal a las nuevas realidades del consumo en ámbitos como los contenidos y servicios digitales, las reseñas de usuarios o las prácticas de venta a domicilio.

En primer lugar, el 1 de enero de 2022 entra en vigor el Real Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril de transposición de directivas de la Unión Europea. Entre otros aspectos, las disposiciones de esta modificación afectan a la defensa de los consumidores en materia de contratos de compraventa de bienes y de suministro de contenidos o servicios digitales. Se trata de un mercado pujante gracias a la irrupción de las plataformas de contenido. Solo las suscripciones a servicios digitales facturaron 58.000 millones de euros en la Unión Europea el año pasado.

En este sentido, las Directivas europeas que se transponen mediante este Real Decreto Ley establecen normas comunes sobre determinados requisitos relativos a los contratos de suministro de contenidos y servicios digitales, y de compraventa de bienes celebrados entre empresas y personas consumidoras. En particular, se estipulan normas sobre la conformidad con el contrato, las medidas correctoras en caso de falta de conformidad y las modalidades para exigir dichas medidas correctoras que están a disposición de los consumidores y usuarios.

Más garantías en los productos y servicios digitales, incluso los “gratuitos”

Más allá de la necesidad ineludible de trasponer esas directivas europeas al ordenamiento español, la crisis sanitaria también ha puesto de manifiesto la conveniencia de dotar de una regulación concreta y especifica a todos estos tipos de servicios y contratos digitales, que han tenido un fuerte crecimiento con motivo de la pandemia. A raíz del confinamiento, muchos consumidores se han visto obligados a adaptarse al uso de múltiples herramientas y servicios digitales, o incluso comprar online determinados productos esenciales como la alimentación.

Las principales modificaciones que establece el Real Decreto-ley 7/2021 incluyen:

  • Ampliación del ámbito de aplicación para incluir aquellos contratos de suministro de servicios digitales en los que el consumidor no paga un precio, sino que obtiene los bienes o los servicios a cambio de aportar sus datos personales. Aun así, en este tipo de servicios “gratuitos” el consumidor o usuario también tiene unos derechos básicos.
  • La conformidad con el contrato se determinará por el cumplimiento de unos requisitos subjetivos y objetivos. Si el bien o servicio no cumple con esos requisitos, el vendedor deberá responder frente al consumidor, quien podrá exigir su reparación o sustitución. En todo caso, la reparación o sustitución deberá ser totalmente gratuita y realizarse en un plazo de tiempo razonable. Si no es posible la reparación ni la sustitución, entonces cabrá la posibilidad de exigir una reducción de precio o la resolución del contrato.
  • Modificación del plazo legal de garantía: el plazo de la garantía pasa a ser de tres años, a contar desde la entrega en el caso de los bienes físicos, y dos años en el caso de los contenidos o servicios digitales. En el caso de los productos de segunda mano, el plazo de garantía se deja a voluntad de las partes, pero nunca podrá ser inferior a 1 año.
  • El plazo de presunción de falta de conformidad del producto se amplía de los 6 meses hasta los dos años desde la fecha de entrega, en el caso de los bienes físicos. En el caso del suministro de contenidos o servicios digitales, este plazo de presunción de falta de conformidad se fija en 1 año. Esto significa que se traslada al empresario la carga de probar que el producto, bien o servicio es conforme y no adolece de defecto alguno.
  • En el caso de los servicios de reparación y posventa, el plazo en el que se exige la existencia de piezas de reparación se amplía a diez años. La idea de esta modificación es intentar luchar contra la denominada obsolescencia programada y permitir, por tanto, que los consumidores puedan disfrutar del producto durante más tiempo.
  • El plazo del que dispone el consumidor para reclamar al vendedor una falta de conformidad del producto, es decir, el plazo de prescripción, se amplía de 3 a 5 años.
  • Finalmente, se establece la prevalencia de la garantía comercial (ofrecida por el fabricante) sobre la legal si esta es más beneficiosa para el consumidor. Hasta ahora, la aplicación de una u otra podía quedar a criterio exclusivo del vendedor del producto.

Más información y transparencia en las compras online y la venta a domicilio

La segunda gran modificación que afecta año en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios se recoge en el Real Decreto-ley 24/2021 de 2 de noviembre. Esta última modificación entrará en vigor a partir de 28 de mayo de 2022 y se refiere especialmente a la regulación de las prácticas de venta online y la venta a domicilio.

Las principales modificaciones que establece esta actualización legislativa son:

  • En todos aquellos casos en los que se proporcionen resultados de búsquedas sobre productos o servicios ofrecidos por empresas, se establece la obligación para el empresario de facilitar los criterios tenidos en cuenta a la hora de posicionar los resultados y su relevancia (por ejemplo, en el caso de un buscador de Internet).
  • También se añaden obligaciones para el empresario en materia de información y transparencia. Básicamente, debe ofrecer la posibilidad de buscar bienes y servicios sobre la base de una consulta mediante palabra clave, expresión u otro tipo de dato.
  • Si se facilitan reseñas sobre productos o servicios, se deberá indicar si se garantiza que estas provienen de consumidores que de verdad hayan adquirido el producto (esto persigue abordar el creciente problema de las opiniones falsas en Internet).
  • Se establece todo un nuevo sistema sancionador en materia de consumo, siendo esta una de las modificaciones más extensas, ya que abarca los siguientes aspectos:
  • Incorporación de nuevas infracciones en materia de consumo, las cuales se califican como leves, graves y muy graves. Es especialmente destacable que ahora se distinguen las infracciones lesivas de la salud (las cuales remiten a la Ley 14/1986, de 25 de abril, General de Sanidad) de las restantes.
  • Actualización de los importes de las sanciones, que pueden alcanzar hasta la cifra de 1.000.000 de euros en el caso de las infracciones muy graves (las infracciones leves se sancionan con entre 150 € y 10.000 €, las graves entre 10.001 y 100.000 € y las muy graves entre 100.001 y 1.000.000 €).
  • Se introduce también como criterio para concretar la sanción económica aplicable la estimación de la cuantía del beneficio ilícito obtenido gracias a la infracción. Así, por ejemplo, una infracción leve conllevaría una sanción entre 150 € y 10.000 €, pero se prevé la posibilidad de sobrepasar dichas cantidades hasta alcanzar entre dos y cuatro veces el beneficio ilícito obtenido.
  • También se incorpora la obligación de dar publicidad a las resoluciones sancionadoras por parte de las empresas afectadas. El objetivo de esta obligación es potenciar la finalidad disuasoria de las sanciones de consumo.
  • Se modifica la regulación del plazo del derecho de desistimiento, el cual pasa de los 14 días naturales anteriormente a 30 días naturales para aquellos casos de contratos que hayan sido celebrados en el contexto de visitas no solicitadas en el domicilio, o de excursiones organizadas con el objetivo de promocionar o vender bienes o servicios.
  • También se incorporan medidas correctoras para los consumidores que hayan sido objeto de prácticas comerciales desleales, como la resolución del contrato y la obtención de una indemnización, cuya cuantía varía en función de la infracción.

Aunque inicialmente puedan causar cierta confusión, estas modificaciones legales deben ser muy celebradas tanto por los consumidores como por los empresarios. No solo equiparan nuestro marco legal a los estándares europeos en materia de defensa de los derechos de los consumidores y usuarios, sino que también fijan unas reglas del juego más claras en aquellos productos, servicios y prácticas comerciales surgidas a raíz del auge del mercado digital.

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Tendencias del mercado inmobiliario después de la pandemia

Imagen Artículo 8 - Tendencias inmobiliarias post COVID-19_ES

El coronavirus ha marcado un antes y un después en el sector inmobiliario. Tras una época en la que los grandes núcleos urbanos han sido los grandes protagonistas, el comprador pospandemia busca otro tipo de viviendas: más amplias y tranquilas, que tengan espacios exteriores, mejor equipadas, con una mayor eficiencia energética… Conoce las principales tendencias del mercado inmobiliario que van a marcar su evolución tras la pandemia.

La compraventa de viviendas en España se desplomó un 17,7 % en 2020 debido al impacto de la COVID-19, retrocediendo a niveles de 2016 según los datos del INE. Sin embargo, en la primera parte de 2021 la actividad se ha recuperado hasta niveles similares a 2019. El impacto en los precios también ha sido menor de lo esperado. De hecho, desde el inicio de la pandemia los precios han crecido una media del 2,3 % de acuerdo con Idealista, aunque con grandes diferencias entre comunidades autónomas y más afectación en poblaciones turísticas.

Sin embargo, el cambio más importante dentro de las tendencias del mercado inmobiliario se ha producido en las preferencias de los clientes. La pandemia ha hecho que nos replanteemos qué valoramos más a la hora de comprar una vivienda. Si antes de la COVID-19 los principales protagonistas del sector inmobiliario eran los pisos en las grandes ciudades, ahora se buscan “viviendas a prueba de confinamientos” con los requisitos que veremos a continuación. 

Viviendas más amplias para toda la familia

Tradicionalmente, en España nos hemos distinguido por pasar la mayor parte del tiempo fuera de casa. Un modelo laboral caracterizado por larguísimas jornadas de trabajo o de estudio presenciales, junto con un clima que invita a salir, ha hecho que nuestras viviendas sirvieran principalmente para descansar y dormir. Sin embargo, el confinamiento lo cambió todo: de repente, el teletrabajo y la educación a distancia se convirtieron en la norma, y las viviendas pasaron a estar ocupadas por todos los miembros de la familia a lo largo de todo el día.

Ante la perspectiva de tener que pasar más tiempo en casa, se buscan viviendas más amplias que permitan la convivencia de todas estas actividades. Esto ha hecho que la superficie media de las viviendas compradas haya alcanzado sus máximos históricos en el tercer trimestre de 2020, con una media de 101,7 m2, de acuerdo con los datos del Colegio de Registradores.

evolucion compraventa de viviendas en la pandemia ine 2020
Tras un fuerte bajón durante el confinamiento, las compraventas de vivienda se han recuperado rápidamente (Fuente: INE).

¿A qué se destinan estos metros cuadrados adicionales que se buscan en las nuevas viviendas? Según el estudio “El impacto de la Covid-19 en la demanda de vivienda”, a aquellos que buscan cambiar de vivienda les gustaría contar sobre todo con una terraza o un jardín (70 %), un salón más amplio (34 %), una cocina más espaciosa (29,5 %) y una habitación para trabajar (23,1 %).

Los espacios al aire libre se vuelven imprescindibles

Otra de las tendencias del mercado inmobiliario que surgen como consecuencia de la crisis del coronavirus es que los españoles han redescubierto sus balcones, terrazas, jardines o patios. Este tipo de elementos exteriores, que eran bastante habituales hasta los años setenta, dejaron de incorporarse a la mayoría de las viviendas construidas después por varias razones: porque encarecían el precio final, porque la gente los cerraba para ganar espacio adicional o porque los clientes preferían invertir en otros equipamientos como los garajes o trasteros.

El resultado es que la mayoría de las viviendas actuales carecen de espacios exteriores. No hay estadísticas oficiales al respecto. Pero si hacemos una búsqueda en portales inmobiliarios como Idealista, podemos ver que de las casi 25.000 viviendas a la venta en Madrid, apenas el 10 % cuentan con terraza, balcón, patio o jardín. En Barcelona, a pesar de tener mejor clima, el porcentaje de viviendas con espacios exteriores es aún menor. En cambio, la mayoría de promociones de obra nueva que se comercializan actualmente incorporan terraza o balcón, ya que se ha convertido en un requisito indispensable para quienes desean cambiar de casa.

La cercanía al centro urbano ya no es tan relevante

Una sociedad en la que el presencialismo es la norma valora especialmente la cercanía al trabajo, las escuelas y los equipamientos. Por eso vivir cerca de los grandes centros urbanos era una ventaja que se reflejaba en el precio de las viviendas. Lo cual explica por qué el precio del metro cuadrado en ciudades como San Sebastián, Barcelona o Madrid es entre un 30 y un 50 % mayor que en otras poblaciones de la misma provincia. Sin embargo, eso también parece estar cambiando si nos fijamos en las tendencias del mercado inmobiliario tras la pandemia.

El teletrabajo ha hecho que muchas familias se planteen mudarse a otras poblaciones fuera de las grandes ciudades, donde pueden optar a viviendas mayores y una mejor calidad de vida. 

Un reflejo de esta tendencia es que en el tercer trimestre del año 2020, la compraventa de viviendas unifamiliares supuso un 20,88% del total de las transacciones en comunidades autónomas como Cataluña, según un informe de API – Colegios y asociación de agentes inmobiliarios. Esto marca niveles récord en la serie histórica, tal y como confirman los datos compartidos por el Colegio de Registradores de la Propiedad a nivel de toda España. 

Se buscan viviendas más grandes e independientes, dotadas de zonas exteriores como jardines o terrazas, lo que previsiblemente hará subir los precios fuera de los grandes núcleos urbanos.

Viviendas de mayor calidad y mejor equipadas

El parque inmobiliario español se encuentra envejecido. No tanto por la edad media de las viviendas, que es de 45 años, sino debido a la baja calidad de las construcciones realizadas en los años 60 y 70, junto con la falta de mantenimiento y actualización de muchos inmuebles. 

Durante el confinamiento, muchas personas se han dado cuenta de que sus viviendas necesitan una puesta al día, lo que explica el fuerte auge de las reformas en el último año. Un buen aislamiento acústico o térmico, sistemas que aseguren la calidad del aire en interiores o más luminosidad son algunos de los aspectos más demandados en las nuevas viviendas de acuerdo con las tendencias del mercado inmobiliario en el actual mercado poscoronavirus.

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¿Qué es el Pre-Pack Concursal y qué ventajas ofrece?

Imagen Artículo 7 - Prepack Concursal_ES

Los Juzgados Mercantiles de Barcelona han establecido unas nuevas directrices para la venta de unidades productivas. Es el llamado Pre-Pack Concursal, una figura jurídica concebida para agilizar los procedimientos concursales y evitar la pérdida de empleo y de actividad empresarial en los activos de una empresa sujeta a concurso que aún sean viables. ¿Pero cómo funciona esta figura y qué beneficios ofrece a los acreedores y deudores?

La duración media de los procedimientos concursales en España es de cuatro años, plazo que puede verse agravado por las moratorias establecidas con motivo de la pandemia, según alerta el Banco de España. Esto provoca la existencia de un número cada vez mayor de empresas “zombis”, es decir, sociedades mercantiles inviables cuyos activos están congelados y sus balances acumulan más pérdidas a medida que pasa el tiempo sin resolver su situación. 

Ni los concursos voluntarios de acreedores, que acortan los plazos, ni las fórmulas alternativas como la liquidación societaria con un único deudor, están consiguiendo reducir de manera significativa el número de procedimientos concursales que se “eternizan” en los juzgados.

Para dar una respuesta a esta situación, los Juzgados de lo Mercantil de Barcelona han definido unas nuevas directrices, conocidas como “Pre-Pack Concursal”, que permiten acelerar la venta o la transmisión de las unidades productivas de una empresa sujeta a un procedimiento concursal.

Esta opción no está recogida en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (LC). Sin embargo, al amparo de la Directiva 2019/2013 sobre marcos de reestructuración preventiva, se permite la posibilidad de integrar en los ordenamientos jurídicos de los estados miembros la figura del administrador de la reestructuración, que como veremos a continuación es el eje central del Pre-Pack Concursal.

 

¿Qué es el Pre-Pack Concursal?

La finalidad del Pre-Pack Concursal es facilitar y acelerar la venta de unidades productivas, que actualmente se regula en la Ley Concursal. A pesar de que su regulación pretende que sea un procedimiento ágil, la realidad es que se puede convertir en un proceso sumamente lento que puede provocar la pérdida de valor del activo hasta hacer que resulte inviable. 

Además, en ocasiones el deudor previamente a la declaración de concurso ya ha realizado todo un meritorio trabajo de búsqueda de candidatos interesados en adquirir la totalidad o parte de los activos viables de la empresa. Sin embargo, los plazos previos necesarios se dilatan tanto que, cuando se llega al concurso, la propia normativa concursal (sujeta a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia de acreedores) puede provocar que todo este esfuerzo haya sido en vano, a causa del deterioro sufrido por las unidades en venta. 

Entonces, ¿qué novedades aporta esta nueva figura?

Básicamente, el Pre-Pack Concursal consiste en el nombramiento de un experto independiente (nombrado por el Juez y que se convertirá, en su caso, en el administrador concursal futuro) que supervisa todas las operaciones de venta de la unidad productiva que pueda hacer el deudor antes de la declaración de concurso. El objetivo es que pueda verificar que todo el proceso se ha realizado cumpliendo los principios de transparencia y concurrencia. 

Con ese propósito, el Pre-Pack Concursal establece un procedimiento que tiene tres partes: la fase de solicitud, la fase preliminar y la fase de autorización e implementación.

 

1. Fase de solicitud

En el escrito de comunicación al Juzgado Mercantil de la apertura de negociaciones con sus acreedores  según el artículo 583 LC o en un escrito posterior, dentro de los tres meses siguientes a dicha comunicación, el deudor puede poner de manifiesto que está preparando operaciones sobre los activos de la empresa (toda la empresa, unidades productivas o de negocio, o venta en globo de activos), para lo cual debe indicar y relacionar específicamente las mismas. 

Así mismo, en dicho escrito o en uno inicial o posterior, el deudor puede solicitar el nombramiento de un experto independiente o administrador en materia de reestructuración. Dicha solicitud se tramitará y resolverá dentro del propio expediente de comunicación del artículo 583  LC por el juzgado competente para la declaración del propio concurso. 

Para su admisión, la solicitud deberá ir acompañada de los siguientes documentos: 

  • Justificante de haber cumplimentado debidamente el formulario virtual publicado en el portal del Canal Empresa de la Dirección General de Industria de la Generalitat de Cataluña, a efectos de informar y de publicitar los datos esenciales de las unidades de negocio o activos en situación de crisis empresarial.
  • Relación de asociaciones representativas, sectoriales y territoriales, empresas competidoras o de la misma cadena de valor, así como fondos financieros o industriales, o inversores directos, nacionales o extranjeros, con los que el deudor ya haya contactado y/o se comprometa a contactar a lo largo del proceso, en la búsqueda de potenciales interesados, postores u ofertantes en la adquisición que se prepara. 

 

2. Fase preliminar/extrajudicial

Una vez presentada la solicitud empieza la fase preliminar o fase extrajudicial, en la que el deudor puede solicitar que a las operaciones sobre los activos en venta se les aplique el carácter reservado, conforme a lo establecido en el artículo 583 LC  El objetivo de esta medida es proteger la confidencialidad de la apertura de las posibles negociaciones.

El experto independiente es el encargado de garantizar la transparencia de las operaciones sobre los activos. Para ello, debe familiarizarse con el negocio del deudor, supervisar las operaciones de venta, informar a los acreedores y comprobar que existe igualdad de oportunidades entre estos, plasmando todo esto en un informe que presenta ante el Juzgado.

En este sentido, las funciones básicas del experto independiente incluyen:

  1. Familiarizarse con el negocio. 
  2. Asistir y supervisar al deudor en la preparación de operaciones. 
  3. Informar a los acreedores del proceso, participando, en su caso, en las negociaciones, especialmente, con los acreedores privilegiados y públicos, así como con los representantes de los trabajadores. 
  4. Verificar y supervisar la regularidad, publicidad y transparencia en la preparación de operaciones sobre los activos de la empresa, especialmente garantizando la igualdad de acceso a la misma información y oportunidades entre los potenciales interesados o postores y la justa competencia. 
  5. Emitir un informe final de la gestión realizada y, en particular, de las ventas preparadas sobre los activos de la empresa. 

Sin embargo, hasta el momento de la declaración de concurso, el experto independiente debe respetar siempre, y sin injerencias, las facultades de administración y disposición del deudor respecto de su patrimonio, pudiendo dejar constancia por escrito de los reparos que considere oportunos al procedimiento. Por otro lado, el experto independiente que sea nombrado en esta fase pre-concursal será también el administrador concursal, una vez declarado el concurso, en su caso, salvo causa justificada que implique designar a otro administrador.

La fase preliminar del Pre-Pack Concursal concluye con la emisión del informe final sobre las gestiones realizadas respecto a la posible venta de los activos. Dicho informe se pone en conocimiento del deudor, el Juzgado competente, la representación de los trabajadores y los acreedores más relevantes y, en todo caso, de los acreedores privilegiados. 

Este informe final de gestión debe contener, en particular, una valoración imparcial e independiente en relación con los siguientes aspectos:

  • Si la publicidad del proceso ha sido suficiente para garantizar la máxima participación de todos los interesados, acompañándose, en su caso, medios de prueba.
  • Si la información suministrada a todos los interesados durante el proceso se ha realizado en términos que hayan garantizado la igualdad de oportunidades, acompañándose, en su caso, medios de prueba. 
  • Si, a consecuencia de lo anterior, ha quedado garantizada la libre y justa competencia entre los interesados.
  • Si el precio final ofrecido para la adquisición preparada del activo en cuestión es razonable, teniendo en cuenta las circunstancias concretas. 
  • Si algún interesado o interesados (por ejemplo actores financieros o industriales) han anticipado a cuenta del precio final cantidades que hayan sido imprescindibles y necesarias para el mantenimiento de la actividad empresarial y de su valor durante todo este proceso.
  • Una previsión de la evolución de la valoración del activo o activos en cuestión, una vez declarado el concurso y en caso de no realizarse inmediatamente la venta planteada. 
  • Una propuesta de implementación de una o varias ofertas de compra vinculantes de toda la empresa, unidades productivas o de negocio, o de activos en globo. O, en su caso, la formulación de propuestas alternativas o complementarias. 

Finalmente, la retribución del experto independiente será con arreglo a las normas del arancel, en cantidad correspondiente a los honorarios de la fase de liquidación, calculada según el número de meses en que efectivamente desarrolle las funciones atribuidas. En caso de que el concurso de la sociedad no llegue a ser declarado, su retribución corre a cargo del solicitante.

 

3. Fase judicial de autorización e implementación

Con la solicitud de declaración de concurso, el deudor debe adjuntar el informe final del experto independiente, así como las propuestas finales de implementación de compras vinculantes de toda la empresa, unidades productivas o de negocio, o de activos en globo.

Las autorizaciones judiciales de las operaciones de venta conformadas y preparadas deben tramitarse, en su caso, por la vía del artículo 530 LC. A tal efecto, en el mismo auto de declaración de concurso, debe darse traslado de las propuestas con un plazo de diez días para que los acreedores, o cualquier interesado, puedan efectuar alegaciones. El plazo se computa desde la publicación en el Registro Público concursal de la declaración de concurso, con la advertencia expresa de la existencia de una oferta vinculante y la identificación de la misma. 

Finalizado el plazo de diez días, la administración concursal debe emitir el informe previsto en la Ley Concursal sobre el plan de liquidación. Tras ello, el juez dictará una resolución autorizando o denegando las operaciones de venta propuestas en función de la documentación aportada, contra el que solamente cabrá interponer un recurso de reposición.

 

¿Qué ventajas ofrece el Pre-Pack Concursal?

Aunque por ahora solo ha sido implementado en los Juzgados Mercantiles de Barcelona, el procedimiento del Pre-Pack Concursal ha recibido una acogida muy positiva tanto entre la comunidad jurídica como en el mundo empresarial. En un momento en el que se acumulan miles de procedimientos concursales pendientes de resolución, y ante la perspectiva de que las consecuencias de la pandemia lleven a concurso a más empresas, ofrece diversas ventajas.

Para las empresas afectadas por un procedimiento concursal, el nuevo procedimiento plantea una manera ágil de dar salida a unidades productivas que son viables, preservando la actividad productiva y los puestos de trabajo. Estos activos también pueden constituir una oportunidad interesante de inversión y crecimiento para otras empresas o emprendedores, cuyo interés se podría acabar frustrando si tuvieran que esperar a la finalización del procedimiento concursal.

En lo que concierne a los jueces y administradores concursales, la figura del Pre-Pack Concursal ofrece mayores garantías de que las propuestas de venta o transmisión presentadas cumplan todos los requisitos que establece la Ley Concursal. En este sentido, la creación de la figura del experto independiente aporta tranquilidad a juristas y administradores, que conocen perfectamente el marco legal y sus atribuciones, pero no tienen por qué estar completamente familiarizados con el funcionamiento del sector o mercado de la empresa concursada.

Esperemos que esta iniciativa del Pre-Pack Concursal surgida en Barcelona se extienda pronto a otros Juzgados Mercantiles y contribuya a agilizar los procedimientos concursales, a la vez que contribuye a proteger en la medida de lo posible la actividad económica y el empleo.

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¿Es efectivo el embargo de bienes para el cobro de una deuda?

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Disponer de una sentencia judicial que reconozca nuestro derecho a cobrar una deuda por parte de un deudor no garantiza, en modo alguno, que consigamos cobrar de forma total o parcial el importe de dicha deuda. Nos podemos encontrar con la situación de que, después de invertir tiempo y dinero en un procedimiento judicial para reclamar el importe de una deuda, obtengamos una sentencia judicial favorable a nuestros intereses, pero sin embargo el deudor no quiera cumplir voluntariamente con el pago de la deuda que le ha sido impuesto mediante dicha sentencia judicial. ¿Qué hacer en estas situaciones?

Cuando hemos obtenido una sentencia favorable al cobro de una deuda, pero el deudor no cumple voluntariamente su obligación, es necesario iniciar un procedimiento de ejecución de la sentencia judicial. Este tiene por finalidad conseguir el cobro de la deuda mediante el embargo y, posterior liquidación si es necesario, de los bienes que sean titularidad del deudor. 

¿Qué bienes se pueden embargar y cuáles no?

Un embargo judicial es un procedimiento mediante el cual, previa orden de un juzgado, se aprehenden bienes del deudor con objeto de liquidarlos y satisfacer el pago de una deuda reconocida previamente por una sentencia judicial. En España, tristemente el tipo de embargo más conocido es el embargo de vivienda por ejecución de la hipoteca en caso de impago. 

Aunque también se pueden embargar otros tipos de bienes, siempre en el orden que define el Artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“LEC”):

  1. Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
  2. Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
  3. Joyas y objetos de arte.
  4. Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
  5. Intereses, rentas y frutos de toda especie.
  6. Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
  7. Bienes inmuebles.
  8. Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
  9. Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

En este sentido, la LEC regula tanto el orden de los bienes que se pueden embargar (con preferencia por el dinero y las cuentas bancarias frente a otros tipos de bienes), ya que se busca primero los bienes que son más fáciles de convertir en dinero y cuyo embargo menos pueda afectar al deudor; como el límite del valor de los bienes que pueden embargarse judicialmente (no pueden embargarse bienes por importe superior a la deuda). Esto pretende evitar que, por ejemplo, se pueda trabar embargo sobre una finca por una deuda de importe irrisorio, con todas las consecuencias negativas que ese hecho puede tener para el deudor. 

La LEC también establece aquellos bienes que son absolutamente inembargables, es decir, bienes que no se pueden embargar en ninguna circunstancia:

  1. Los bienes que hayan sido declarados inalienables.
  2. Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.
  3. Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial.
  4. Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

A su vez, el Artículo 606 LEC establece que son también inembargables los siguientes bienes:

  1. El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.
  2. Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.
  3. Los bienes sacros y los dedicados al culto de las religiones legalmente registradas.
  4. Las cantidades expresamente declaradas inembargables por Ley.
  5. Los bienes y cantidades declarados inembargables por Tratados ratificados por España.

Finalmente, el Artículo 607 de la misma LEC regula el embargo de sueldos y pensiones, estableciendo que “es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional”.

Diferentes situaciones que pueden surgir ante un embargo

El hecho de que la LEC permita el embargo y un tribunal reconozca esta posibilidad, con las limitaciones que hemos visto en el apartado anterior, no siempre significa que haya bienes que embargar, sobre todo cuando el deudor es una persona jurídica. 

Nos podemos encontrar con los diferentes escenarios que resumimos a continuación: 

  • El deudor no tiene ni un solo bien o derecho que se pueda embargar. En este caso, nuestras posibilidades de recuperar la deuda pueden ser prácticamente nulas, porque puede ocurrir incluso que la sociedad haya cesado su actividad. De ahí que sea recomendable hacer un breve estudio previo de solvencia sobre la persona con la que vayamos a contratar, o se puede hacer incluso antes de interponer la demanda, para determinar si realmente hay bienes con los que pueda responder a posibles deudas. 
  • El deudor solo tiene cuentas corrientes, pero ningún otro bien. Inicialmente sería el mejor escenario, porque en principio se trata de la forma más fácil y rápida de recuperar la deuda (nos deben dinero y embargamos dinero). El problema radica cuando el saldo de la cuenta corriente no es suficiente para cubrir la deuda, en cuyo caso deberá analizarse y verificarse si el deudor tiene o no actividad económica a efectos de valorar las posibilidades de recuperación de la deuda por otras vías.
  • El deudor tiene bienes de diferentes tipos. En este último caso, como hemos visto anteriormente, si hay cuentas corrientes o dinero, será lo primero que se embargue de acuerdo con la LEC. Si esto no fuera suficiente para cubrir la deuda, a continuación se embargarán otros bienes (fincas, coches, bienes muebles, etc.). El problema está en que, para convertir esos bienes en dinero para cobrar la deuda, será necesario solicitar su subasta al Juzgado. Este procedimiento está sujeto a sus propias particularidades y puede dilatarse en el tiempo, por lo que tampoco resulta sencillo cobrar por esa vía. 

En definitiva, tener una sentencia judicial favorable no siempre equivale a recuperar la deuda, ya que el embargo de bienes puede no ser efectivo. Por ello, es importante analizar la situación del deudor tanto antes de poner la demanda como durante el procedimiento judicial. 

Y es que, a efectos de recuperar la deuda, puede incluso resultar más efectivo intentar llegar a un acuerdo para cobrar al menos una parte de la deuda, que acabar el procedimiento con una sentencia  y el embargo de unos  bienes… que en ningún caso nos garantiza recuperar la deuda. 

Si buscas un abogado experto en derecho mercantil y derecho procesal para asesorarte en un posible embargo de bienes, ponte en contacto conmigo aquí. ¡Puedo ayudarte! 

¿Por qué es importante contar con un abogado para redactar o revisar un contrato?

redactar o revisar un contrato

Un contrato es un documento jurídico vinculante que genera obligaciones y derechos para todas las partes que lo firman. Sin embargo, a la hora de redactar un contrato, es muy habitual que sea preparado por personas que no son especialistas en derecho, elaborado a partir de una plantilla genérica o, peor aún, adaptado de otro contrato existente. Esto es una práctica muy poco recomendable que puede tener graves consecuencias. ¿Sabes por qué?

Un contrato es un acuerdo legal, generalmente por escrito aunque también puede ser verbal, formalizado entre dos o más partes que cuentan con capacidad jurídica para vincularse en virtud del mismo, y que genera derechos y obligaciones para ambas partes. Se trata de un elemento fundamental en nuestro marco jurídico, pero lamentablemente no siempre le prestamos la importancia que merece a tenor de sus posibles efectos legales.

En este sentido, a la hora de preparar un contrato, hay tres malas prácticas muy extendidas:

  1. Encargar la confección del contrato a una persona que no cuenta con la formación jurídica adecuada o no es especialista en la materia (por ejemplo, derecho mercantil o derecho inmobiliario). El caso típico es el de un comercial que elabora un contrato de venta con un cliente, o un vendedor inmobiliario que elabora un contrato de alquiler.
  2. Partir de un contrato similar ya existente y adaptarlo a las nuevas condiciones y necesidades del negocio jurídico a realizar. Por ejemplo, la empresa que coge el contrato firmado con un proveedor y lo modifica para usarlo con otro proveedor.
  3. Usar un modelo de contrato tipo obtenido de Internet u otras fuentes, que no ha sido redactado específicamente para el caso. Un ejemplo habitual es la tienda online o negocio online que “copia” las condiciones de venta de otra página web similar (y a menudo ni siquiera se asegura de cambiar todas las referencias a la otra empresa).

Cualquiera de estas prácticas supone un error porque cada negocio jurídico es diferente. No existen dos contratos iguales porque las partes no suelen ser las mismas o porque siempre, aunque sean pequeñas, existen variaciones en el objeto, en el precio, en la forma de pago… Por lo tanto, las disposiciones de un contrato creado en un momento determinado, solo sirven para esas partes, en ese momento y con esas condiciones, pero no para los demás casos. 

Del mismo modo, todas las cláusulas de un contrato tienen su sentido y su razón de ser. No se pueden eliminar o trocear porque no las entendamos o porque consideremos que no se aplican al caso que nos ocupa. Al hacerlo, podemos estar suprimiendo una cláusula que sea básica o que, legalmente, sea necesario que esté incluida en el contrato para su validez. El resultado puede ser que el contrato no resulte válido por no ajustarse a derecho, en el mejor de los casos, o que deje desprotegidos nuestros intereses jurídicos, en el peor escenario.

 

Por qué hay que recurrir a un abogado para redactar o revisar un contrato

Cuando nos duele una muela, vamos al dentista y no se nos ocurre intentar arrancárnosla nosotros mismos; si se nos estropea el coche, lo llevamos al mecánico y no intentamos repararlo por nuestra cuenta. Entonces, ¿por qué si vamos a firmar un contrato, que es uno de los actos jurídicos más relevantes de nuestra vida, pensamos que no es necesario un abogado? ¿Qué tiene de distinto respecto a otras situaciones en las que sí recurrimos a un experto?

La realidad es que, por intentar ahorrarnos invertir en un abogado para preparar o revisar un contrato, podemos tener que gastar mucho más si después surgen problemas y resulta que el contrato está mal “hecho”, faltan cosas esenciales o los términos no están bien definidos. 

A la hora de redactar un contrato, contar con un abogado es importante porque:

  • Realizará un análisis del negocio jurídico para identificar los aspectos más relevantes.
  • Tendrá en cuenta las leyes aplicables a cada situación en particular.
  • Redactará un contrato a medida especialmente adaptado a la situación.
  • Velará por la defensa de los intereses del cliente que encarga el contrato.
  • Evitará que se incluyan cláusulas abusivas o errores que podrían invalidarlo.
  • Garantizará que el contrato tenga cabida en el ordenamiento jurídico vigente.
  • Preverá las futuras contingencias e incluirá las salvaguardas necesarias.

Y es que, por muy bien que conozcamos nuestro sector o muchos contratos similares que hayamos visto, un profesional del derecho siempre puede conocer aspectos necesarios o tener en cuenta factores importantes para el caso concreto que no se nos habían ocurrido. En ningún caso se limitará a adaptar una plantilla de contrato obtenida de Internet o “copiado” de otro contrato existente.

Del mismo modo, a la hora de revisar un contrato conviene recurrir a un abogado porque:

  • Nos explicará el contenido del contrato y se asegurará de que lo entendamos.
  • Se cerciorará de que el contrato sea equitativo para ambas partes.
  • Señalará posibles cláusulas abusivas o que beneficien a la otra parte.
  • Confirmará si el contrato se ajusta derecho y tiene cabida en el marco legal.
  • Propondrá modificaciones pertinentes y correctamente redactadas.
  • Incorporará las salvaguardas necesarias en caso de que surjan conflictos.

Idealmente, la revisión del contrato debe hacerse antes de su firma, ya que la comprensión de todo el contenido de un documento jurídico es fundamental antes de suscribirlo. Solo si conocemos el alcance jurídico de todas las cláusulas, podremos tomar la decisión de si nos conviene firmarlo. Pero, incluso en el caso de que ya hayamos firmado un contrato, pero no estemos convencidos de sus condiciones, llevarlo a un abogado para que lo revise puede ayudar a detectar aspectos conflictivos y tomar las medidas adecuadas para protegernos. 

¿Necesitas un abogado especialista en derecho procesal, concursal, mercantil o inmobiliario para redactar o revisar un contrato antes o después de firmarlo? ¡Puedo ayudarte!

¿Es posible registrar la liquidación de una sociedad con un único acreedor?

Imagen Artículo 4 - Liquidación societaria_ES

Cada año se constituyen en España más de 90.000 sociedades mercantiles y se disuelven cerca de 20.000, según la Estadística de Sociedades Mercantiles del INE. Una de cada cuatro liquidaciones son voluntarias, pero el resto son el resultado de procedimientos concursales que intentan satisfacer, en la medida de lo posible, los derechos de los acreedores. Una duda habitual es si resulta posible liquidar una sociedad cuando existe un único acreedor, pero no hay activos suficientes para el pago de las deudas. ¿Qué puede hacerse en estos casos??

La liquidación societaria es el conjunto de operaciones que debe llevar a cabo el liquidador para la liquidación de una sociedad. Esto implica, en primer lugar, formular un inventario y balance de la sociedad (para conocer de qué activos y pasivos dispone); en segundo lugar, atender el pago de las deudas y el cobro de los créditos; y, en último lugar, realizar el balance final de liquidación, en el que se incluirá la cuota de liquidación que corresponde a cada socio.

Un principio básico de nuestro ordenamiento societario es el de la previa satisfacción de los derechos de todos los acreedores como requisito inexcusable para el reparto del haber social entre los socios y, por tanto, para la liquidación de la sociedad. Dicho de otro modo: no cabe que los socios se repartan el haber social, si no se han pagado todas las deudas existentes.

Este requisito previo del pago de los acreedores (o la consignación o afianzamiento de sus créditos) presupone que se dispone de activos o de patrimonio suficiente para el cumplimiento de las obligaciones. Ahora bien: ¿qué ocurre en aquellos casos en los que no existen activos para el pago de las deudas? ¿Está condenada la sociedad a subsistir per saecula saeculorum?


La doctrina de la liquidación societaria con un único deudor


En el caso de que no se disponga de activos suficientes para el pago de las deudas y se tengan múltiples acreedores, la vía para la liquidación societaria es acudir al procedimiento concursal. No obstante, si se carece de activos y solo existe un único acreedor, la vía del procedimiento concursal puede no ser la acertada, dada la exigencia de una pluralidad de acreedores como premisa necesaria para la existencia y tramitación de un procedimiento concursal.

Por tanto, nos podemos encontrar con una sociedad que cuente con un único acreedor, sin activos suficientes para hacer frente al pago de la deuda y que no puede acogerse al procedimiento concursal por no cumplir dicho requisito. En ese caso, puede que el Registrador Mercantil se niegue a inscribir la liquidación societaria sobre la base de que, para la inscripción de la liquidación, es necesario haber satisfecho previamente a todos los acreedores.

En estos casos, la Dirección General del Registro y Notariado (DGRN) estableció la doctrina de permitir la inscripción de la liquidación societaria y, por tanto, la cancelación de los asientos registrales de la sociedad. Para ello, la DGRN sostiene que no se puede “condenar” a los socios a la subsistencia de la inscripción registral de una sociedad disuelta y con las operaciones de liquidación realizadas (aunque su insolvencia le impida satisfacer al único acreedor).

Dicha doctrina se fundamenta en lo siguiente:

  • En el ámbito estrictamente registral no existe norma alguna que supedite la cancelación de los asientos registrales de una sociedad de capital a que esta carezca de activo social a la previa declaración de concurso.
  • Para practicar la cancelación, es requisito imprescindible contar con el balance de liquidación donde debe indicarse, en estos casos, la inexistencia de activo alguno para la satisfacción del acreedor. Dichas manifestaciones se realizan bajo la responsabilidad del liquidador y, por tanto, será este quien asumirá, en su caso, las consecuencias de la falta de veracidad del contenido de dicho balance.
  • La cancelación de los asientos registrales no perjudica al acreedor porque se mantiene la aptitud de la sociedad para ser titular de derechos y obligaciones. Tampoco impide la posterior responsabilidad de la sociedad —y del liquidador— si después de inscribirse la extinción de la sociedad, aparecieran nuevos bienes sociales no tenidos en cuenta en la liquidación. Del mismo modo, no implica que el único acreedor se vea privado de protección porque puede iniciar contra la sociedad, socios, administradores o liquidadores las acciones judiciales pertinentes si la falta de pago es imputable a alguno de ellos.

No obstante, la doctrina de la Dirección General del Registro y Notariado no se aplica de forma automática, sino que hay Registradores Mercantiles que son reacios a inscribir liquidaciones societarias cuando se hace constar en el balance de liquidación que existe algún acreedor.


Efectos de la nueva Ley Concursal


Además de lo anterior, a efectos de la aplicación de esta doctrina habrá que ver cómo la DGRN enfoca este tipo de situaciones sobre la base del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal. La nueva Ley Concursal prevé la conclusión por insuficiencia de la masa activa simultánea a la declaración del concurso.

Lo anterior significa que el Juez podrá acordar, en el mismo auto de declaración de concurso, la conclusión del procedimiento cuando se aprecie que la masa activa será insuficiente para la satisfacción de los costes del propio procedimiento, y además, que no es previsible el ejercicio de acciones de reintegración o de responsabilidad de terceros ni la calificación del concurso como culpable. También prevé la conclusión del procedimiento concursal cuando en la lista de acreedores conste la existencia de un único acreedor.

Por esa razón, a pesar de la posibilidad que ofrece la mencionada doctrina de la DGRN, lo más recomendable es proceder siempre a una liquidación societaria ordenada, intentando pagar a todos los acreedores; o bien acudir al procedimiento concursal para obtener la declaración y conclusión de concurso como paso previo a la solicitud de inscripción registral de la liquidación societaria. De este modo, la opción de la inscripción societaria con un único acreedor, sin la tramitación de un procedimiento concursal, se configura como una vía excepcional a la que debería recurrirse como último recurso cuando no haya sido posible una liquidación ordenada.

¿Estás afectado/a por un procedimiento concursal o liquidación societaria? ¡Asesórate!